Sospensione termini Prima casa

Il DL 8 aprile 2020, n. 23, all’art. 24 dispone che «1. I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020  31 marzo 2022».

A cosa si riferisce il D.L. ?

Si tratta di 4 differenti fattispecie di cui tre legate alla “prima casa”:

• Il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza nel Comune;
• Il termine di un anno per l’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• Il termine di un anno per alienare la “prima casa” preposseduta;

Si riporta il testo della nota II bis art. 1 Tariffa Parte prima D.P.R. 26-4-1986 n. 131

“II-bis) 1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza (omissis)

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero (omissis)

In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute (omissis). Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

4-bis. L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.”

 

ed uno al credito d’imposta ovvero il termine di un anno per acquisire un'altra “prima casa”.

Si riporta il testo dell’art. 7 della L. 23-12-1998 n. 448

“1.  Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d'imposta (omissis)”

La sospensione dei termini vale non solo per l’imposta di registro, ma anche per le altre imposte che rinviano alla Nota II-bis cit ovvero IVA, successione e donazione

COSA SUCCEDE CON LA SOSPENSIONE ? 

Qualora uno qualsiasi dei termini sopra detti scadesse tra il 23 febbraio ed il 31 dicembre 2020, esso riprenderebbe a decorrere dal 1° gennaio 2023, fermo restando il periodo di tempo già trascorso prima del 23 febbraio.

Facendo alcuni esempi

se il signor Tizio ha acquistato la sua "prima casa" il 23 luglio 2019, impegnandosi a trasferire la residenza entro diciorro mesi, in assenza del DL, avrebbe dovuto procedere entro il 23 gennaio 2021. Alla luce del DL invece dovrà contare il tempo trascorso dal giorno dell’acquisto al 23 febbraio 2020, ovvero sette mesi, sospendere il conteggio del termine sino al 31 marzo 2022 e ricominciare a tener conto del termine da quella data .

se il signor Tizio ha acquistato un immobile da adibire a prima casa il 23 luglio 2019, impegnandosi a vendere l’immobile pre – posseduto, in assenza del DL, avrebbe dovuto vendere la casa “vecchia” entro il 23 luglio 2020. Alla luce del DL invece dovrà contare il tempo trascorso dal giorno dell’acquisto al 23 febbraio 2020, ovvero sette mesi, sospendere il conteggio del termine sino al 31 marzo 2022 e ricominciare a tener conto del termine da quella data.

Qualora invece il signor Tizio avesse ha acquistato un immobile da adibire a prima casa durante il periodo di sospensione, ad esempio il 23 marzo 2020, impegnandosi a vendere l’immobile pre – posseduto, in assenza del DL, avrebbe dovuto vendere la casa “vecchia” entro il 23 marzo 2021. Alla luce del DL invece dovrà iniziare il conteggio del termine direttamente dal 31 marzo 2022 e pertanto dovrà vendere la vecchia casa entro il 31 marzo 2023.

Da Notare

Il DL parla genericamente di tutti i termini della nota II-bis.

Nella disciplina delle agevolazioni prima casa esiste il termine generale dei cinque anni dall’acquisto, termine entro il quale, laddove si volesse vendere la propria “prima casa” si andrebbe incontro alle sanzioni per la decadenza, salva la volontà di riacquistare.

La ragione del termine di cinque anni riguarda la volontà di evitare che le aliquote favorevoli della “prima casa” siano utilizzate per scopi speculativi. IL legislatore considera pertanto non speculativa il combinato acquisto – vendita oltre i cinque anni.

Proprio questa considerazione induce a pensare che il termine di cinque anni rimanda tale e non vada “sospeso” portandolo a 5 anni e dieci mesi. Il DL è chiaramente dettato per favorire il contribuente che potrebbe non riuscire a osservare i termini di legge nel periodo emergenziale.

Il vademecum dell’Agenzia delle Entrate non prende posizione sul punto. Sarebbe opportuno lo facesse presto. Sinon  che illustra le misure fiscali del d.l. n. 23/2020, pubblicato sul relativo sito, il quale con riguardo all’art. 24 non menziona, tra quelli sospesi, il termine quinquennale. Sul punto potrebbe essere comunque opportuno un chiarimento espresso. Si a tale chiarimento occorre prudenza al fine di evitare il contenzioso.

Il termine è stato ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2022 dall’ art. 3, comma 5-septies, D.L. 30 dicembre 2021, n. 228, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 febbraio 2022, n. 15.