Scopri le novità relative ai termini per la vendita della prima casa
L’acquisto di una casa rappresenta per ognuno un traguardo importante, in particolar modo se si tratta della cosiddetta “prima casa”; è per tale ragione importante, prima di procedere all’acquisto, informarsi circa tutte le agevolazioni fiscali che la legge riconosce all’acquirente.
COSA SONO E A CHI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA?
Per agevolazioni “prima casa” si intendono una serie di agevolazioni fiscali che permettono la riduzione delle imposte che l’acquirente è tenuto a versare al momento dell’acquisto della prima casa.
Nello specifico l’acquirente avrà diritto:
– nel caso in cui acquista da privato all’applicazione ridotta al 2% dell’aliquota ordinaria dell’imposta di registro (art. 1, comma 1, periodo 2, Tur/tar/I)
– nel caso in cui acquista da un’impresa all’applicazione dell’aliquota Iva ridotta al 4% (art. 10, comma 1, n. 8bis, Iva)
Le agevolazioni fiscali possono essere richieste inoltre per tutti gli atti traslativi del diritto di proprietà, per quelli traslativi o costitutivi di un diritto reale di godimento (siano essi a titolo oneroso o gratuito) e per tutti gli altri atti soggetti alla medesima tassazione; in caso di donazione di abitazione “prima casa”, ad esempio, si avrà applicazione delle imposte catastali ed ipotecarie in misura fissa (art. 69, comma 3, L. n. 342/2000).
Per poter accedere a tali agevolazioni l’acquirente deve possedere una serie di requisiti specifici (indicati nella nota II/bis all’art. 1, Tur/tar/I) i quali devono sussistere congiuntamente. Tali requisiti sono:
a) Il fabbricato deve trovarsi:
– nel comune dove l’acquirente ha la propria residenza (Circolare n. 18/E del 29.5.2013, 3.11.3);
– nel comune dove intende spostare la propria residenza nel termine di 18 mesi dall’acquisto (Circolare n. 18/E del 29.5.2013, 3.10);
– nel comune nel quale svolge la propria attività di lavoro autonomo, dipendente, di studio ecc. (Circolare n. 18/E del 29.5.2013,3.11.3);
a) Il fabbricato deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali: A/2 abitazioni di tipo civile, A/3 abitazioni di tipo economico, A/4 abitazioni di tipo popolare, A/5 abitazioni di tipo ultra popolare, A/6 abitazioni di tipo rurale, A/7 abitazioni in villini, A/11 abitazioni o alloggi tipici del luogo (Circolare n. 2/E del 21.2.2014, 1.3).
EVOLUZIONE DELLA NORMATIVA IN MATERIA DI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA:
Fino all’entrata in vigore della legge 28 dicembre 2015, n. 208 per poter accedere alle agevolazioni fiscali veniva richiesto all’acquirente di non essere titolare in modo esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; e di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa” (Circolare n. 18/E del 29.5.2013, 3.11.3).
Con l’entrata in vigore della legge 28 dicembre 2015, n. 208 il legislatore estende il diritto ad accedere alle agevolazioni “prima casa” anche al soggetto che sia già proprietario di un immobile acquistato con le medesime agevolazioni, a condizione che l’immobile già posseduto sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Tale termine viene raddoppiato dal legislatore con l’introduzione della legge 30/12/2024, n.207, la quale (all’art.1, comma 116) estende a due anni il periodo di tempo concesso all’acquirente per l’alienazione di immobili già acquistati in precedenza con beneficio “prima casa”, garantendo la conservazione dei benefici fiscali. Con il termine “alienazione” il legislatore fa riferimento a qualsiasi atto traslativo, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito; è quindi sufficiente, per poter mantenere i benefici fiscali, compiere un qualsiasi atto con cui l’acquirente si privi del tutto del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà che aveva a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato, durante l’ottavo forum dei commercialisti (tenutosi in data 27 gennaio 2025), che l’art.1 comma 116 della legge n.207 del 2024 non si applica ai soli atti di acquisto di immobili stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 ma anche in tutti quei casi in cui alla data del 31 dicembre 2024 non sia ancora decorso per il proprietario dell’immobile il termine di un anno entro cui è tenuto ad alienare l’immobile già posseduto.
PER COMPRENDERE MEGLIO LA QUESTIONE ECCO UN ESEMPIO CONCRETO:
Tizio ha acquistato una casa nel 2023 beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”; nel gennaio 2025 acquista una seconda “prima casa” impegnandosi a vendere quella acquistata in precedenza entro due anni. Tizio potrà godere del credito di imposta in sede di riacquisto nel 2025 avendo tempo di alienare la prima casa (acquistata nel 2023) entro gennaio 2027.
IN QUALI CASI L’ACQUIRENTE DECADE DA TALI BENFICI?
L’acquirente decade dai benefici fiscali nei seguenti casi:
1) quando, alla data dell’atto, mancano i requisiti oggettivi
2) quando le dichiarazioni rese risultino essere mendaci
3) quando l’acquirente non trasferisce la propria residenza entro i 18 mesi
4) quando l’acquirente non proceda ad alienare la casa precedentemente acquistata entro il termine di due anni (la mancata alienazione comporterà oltra alla decadenza dal credito di imposta l’applicazione di eventuali sanzioni e interessi)
5) quando l’abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni; in questo caso il proprietario evita la decadenza dal beneficio fiscale se entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, acquista un altro immobile (non di lusso) adibendolo a propria abitazione principale (art. 7 L. n. 448/1998).