Scopri i vantaggi di stipulare il contratto preliminare con atto notarile
Il contratto preliminare di vendita rappresenta una delle fasi più cruciali nel processo di compravendita di un immobile, ponendo le basi per l’accordo definitivo tra le parti coinvolte. Sebbene spesso sottovalutato, il preliminare ha una valenza legale importante, definendo diritti e obblighi e contribuendo a garantire la buona riuscita della transazione.
COS’E’ IL CONTRATTO PRELIMINARE E QUALI FUNZIONI SVOLGE?
Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un contratto successivo definitivo, andando a definirne gli aspetti essenziali (Circolare n.18/E del 29.05.2013,3.1).
Questo tipo di contratto si distingue perché, al momento della stipula, non comporta il trasferimento del diritto ma produce esclusivamente effetti di natura obbligatoria tra le parti.
Il contratto preliminare assolve principalmente due funzioni: da un lato formalizza l’accordo tra le parti nel percorso verso una volontà condivisa; dall’altro, le vincola per il periodo necessario a superare eventuali ostacoli che impediscono la vendita immediata (come, ad esempio, la ricerca di un finanziamento da parte dell’acquirente o la consegna dell’immobile da parte del venditore).
PERCHE’ CONVIENE AFFIDARSI AL NOTAIO PER IL CONTRATTO PRELIMINARE?
Erroneamente si può pensare che, in caso di acquisto di un immobile, l’intervento del notaio sia necessario solo al momento del rogito (ossia quando si firma il contratto definitivo di compravendita); in realtà rivolgersi al notaio già nella fase che precede la firma del contratto può fare la differenza.
Il notaio si occuperà, attraverso la sua consulenza, di verificare la piena regolarità urbanistica dell’immobile e di regolamentare le eventuali “sistemazioni” in vista del definitivo, garantendo così la legalità dell’operazione immobiliare.
Inoltre, essendo il preliminare di vendita un contratto vero e proprio, è essenziale che sia formulato con la massima precisione; attraverso l’aiuto del notaio sarà possibile definire in modo chiaro e puntuale obblighi, termini e condizioni, riducendo il rischio di equivoci e contestazioni future.
Qualora una delle parti non rispetti gli obblighi assunti, un preliminare redatto con l’intervento del notaio offre maggiori garanzie: risulta più solido, trasparente e giuridicamente tutelante poiché tra l’altro può essere trascritto nei registri immobiliari.
COS’E’ E QUALI VANTAGGI COMPORTA LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE?
Con la Legge 28 febbraio 1997, n. 30, viene introdotto l’articolo 2645-bis del codice civile, il quale prevede la possibilità di trascrivere i contratti preliminari che comportano l’obbligo di trasferire un diritto reale su un immobile; tuttavia, solo il compromesso redatto da un notaio può essere trascritto, poiché quest’ultimo rientra tra i professionisti legalmente abilitati a richiedere la trascrizione degli atti giuridici.
La trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari produce un effetto anticipatorio in ordine all’opponibilità ai terzi degli effetti traslativi, i quali, in assenza di tale formalità, risulterebbero opponibili solo a decorrere dalla trascrizione del contratto definitivo (“prenotazione degli effetti del definitivo”).
Tale efficacia comporta che, una volta trascritto il definitivo (ovvero la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.), l’acquisto del promissario acquirente prevalga sia sugli atti trascritti o iscritti contro l’alienante successivamente alla trascrizione del definitivo, sia su quelli intervenuti dopo la trascrizione del preliminare (Cass., 14 novembre 2003, n. 17197).
Gli effetti derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare vengono meno e si considerano come mai prodotti qualora, entro un anno dalla data stabilita dalle parti per la stipula del contratto definitivo — e comunque non oltre il termine massimo di tre anni dalla trascrizione del preliminare — non venga eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che ne comporti l’esecuzione (art. 2645-bis, comma 3 c.c.).
Inoltre le somme che il promissario acquirente ha versato a titolo di spese e/o acconti sono garantite ad un privilegio speciale sull’immobile.
COSA PUO’ SUCCEDERE SE NON CI SI RIVOLGE AL NOTAIO PER IL PRELIMINARE?
Se il contratto preliminare non viene trascritto nei Registri Immobiliari, il promissario acquirente non gode di alcuna tutela reale nei confronti di atti successivi compiuti dal promittente venditore (vendite a terzi, iscrizione di ipoteche) o comunque da problematiche che lo riguarderebbero (ipoteche legali, giudiziali o pignoramenti); con la conseguenza di non poter più ottenere l’immobile promesso o di trovarlo gravato da diritti o vincoli imposti da terzi.