Scopri perché è importante rivolgersi al notaio quando si vuole acquistare un immobile direttamente dal costruttore.
Comprare casa direttamente dal costruttore rappresenta una scelta che può offrire vantaggi concreti come: casa nuova, possibilità di personalizzazione dall’origine, seguire la costruzione etc. Tuttavia, dietro le potenzialità si nascondono anche rischi che è importante conoscere e valutare attentamente con l’aiuto di un professionista.
QUALI SONO I RISCHI QUANDO SI ACQUISTA UN IMMOBILE DIRETTAMENTE DAL COSTRUTTORE?
Quando l’acquirente acquista un immobile non ancora totalmente edificato incorre in alcuni rischi, tra cui:
- Le asimmetrie informative: il costruttore avrà infatti maggiore esperienza nelle negoziazioni rispetto all’acquirente, il quale potrebbe non avere a disposizione tutti gli strumenti necessari per valutare adeguatamente tutti gli aspetti rilevanti della compravendita.
- La possibile crisi dell’impresa costruttrice: nel caso in cui lo stato di crisi dell’impresa dovesse verificarsi prima del completamento o trasferimento della proprietà dell’immobile solamente i soggetti dotati di strumenti reali ed efficaci sull’immobile vedranno tutelate le proprie ragioni.
- La presenza di difetti di costruzione o la rovina dell’immobile: nel caso in cui l’immobile presenti difetti risulta spesso difficile per l’acquirente ottenere idonei risarcimenti. Nella maggior parte dei casi, infatti, tali vizi si manifestano a distanza di anni rispetto alla consegna dell’immobile; nel frattempo è possibile che l’impresa costruttrice si renda irreperibile o si trovi in una situazione di forte de-patrimonializzazione.
PERCHE’ RIVOLGERSI AL NOTAIO QUANDO SI ACQUISTA DAL COSTRUTTORE PERMETTE DI EVITARE TALI RISCHI?
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REDAZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Nel caso in cui si voglia acquistare un immobile direttamente dal costruttore la legge prevede l’obbligo di redigere un contratto preliminare di compravendita con il quale l’impresa costruttrice si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente, e l’acquirente si obbliga a sua volta ad acquistare lo stesso con le modalità e nei termini definiti.
Il contratto preliminare avente per oggetto la compravendita di un immobile da costruire deve essere necessariamente stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio.
Attraverso la redazione del contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente evita di incorrere nelle cosiddette asimmetrie informative: grazie al supporto del notaio, il quale fin dal momento del preliminare garantisce che siano effettuate tutte le verifiche riguardanti l’inesistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire, avrà infatti la certezza dell’assenza di impedimenti alla compravendita.
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ATTESTAZIONE DELLA CORRETTEZZA DELLA FIDEIUSSIONE
La legge prevede inoltre l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare, una fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione. Il D.lgs. 14/2019 impone al notaio l’obbligo di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione.
La fideiussione viene rilasciata dalla banca o dall’impresa di assicurazione a garanzia di tutte quelle somme versate, a qualsiasi titolo, dal promissario acquirente al costruttore fino alla stipula del contratto definitivo. La fideiussione garantisce al promissario acquirente che, al ricorrere di particolari circostanze, nel caso in cui il costruttore si rendesse inadempiente, gli verranno restituite dalla banca o dall’impresa di assicurazione che ha rilasciato fideiussione, tutte le somme già versate.
La fideiussione deve essere redatta seguendo il modello standard (definito dal decreto n. 125 del 6 giugno 2022) e deve contenere la rinuncia del fideiussore al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.
Attraverso la fideiussione, nel caso di inadempimento del costruttore, l’acquirente potrà rivolgersi direttamente alla banca o all’Agenzia di assicurazione per ottenere la restituzione delle somme versate non incorrendo nel rischio di subire una perdita economica.
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POLIZZA ASSICURATIVA DECENNALE
Infine, per tutelare l’acquirente di immobile da costruire, la legge impone l’obbligo a capo del costruttore di consegnare, al momento del rogito, una polizza assicurativa postuma di durata decennale (D. Lgs. 14/2019). Il notaio accerta la sussistenza della polizza assicurativa postuma mediante l’indicazione degli estremi della stessa nel contratto di compravendita.
La polizza assicurativa postuma ha durata decennale dall’ultimazione dei lavori e copre danni materiali e diretti all’immobile, inclusi quelli derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile, gravi difetti costruttivi e danni a terzi per i quali il costruttore sia responsabile.
In caso di mancato adempimento dell’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma, l’acquirente può recedere dal contratto preliminare ed escutere la fideiussione diretta a garantire la restituzione delle somme e dei corrispettivi già riscossi. La mancata stipula della polizza rappresenta inoltre un vizio genetico dell’atto traslativo (se preceduto dal preliminare), azionabile dall’acquirente.
IN CONCLUSIONE:
In definitiva, acquistare casa direttamente dal costruttore può rivelarsi un’ottima opportunità per chi desidera un immobile nuovo, personalizzabile e conforme agli standard più recenti di efficienza e sicurezza. Tuttavia, come in ogni operazione importante, è fondamentale non lasciarsi guidare solo dall’entusiasmo: con il supporto del notaio l’acquisto potrà trasformarsi non solo in una scelta vantaggiosa, ma anche in un passo solido e protetto verso la casa dei propri sogni.