Scopri le importanti novità introdotte dalla Sentenza n° 23093 delle Sezioni unite civili della Corte di Cassazione e i limiti introdotti con la legge di bilancio 199 del 2025.
Capita spesso che nel corso della propria vita, magari in seguito alla morte di un familiare, un soggetto possa divenire proprietario di un immobile che per posizione geografica, dimensioni o caratteristiche di conformazione non abbia interesse a conservare.
In questi casi il proprietario non solo non trae alcuna utilità dal terreno o dal fabbricato ma si trova a doverne sostenere le relative spese, quali ad esempio: spese per il mantenimento, pagamento dell’imposta Imu, pagamento degli interventi necessari per la manutenzione straordinaria ecc.
Per molti decenni dottrina e giurisprudenza hanno dibattuto circa l’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, poiché non espressamente prevista dalla legge.
IL DIBATTITO:
Secondo la tesi contraria la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare non è ammissibile perché:
- la rinuncia alla proprietà immobiliare comporterebbe l’inosservanza dei doveri di custodia e degli oneri tributari che incombono sul proprietario, determinando responsabilità civile e penale in capo al medesimo.
- laddove venisse ammessa si determinerebbe un aumento imprevisto dei costi che lo Stato deve sostenere; Infatti, nel caso in cui non siano presenti altri comproprietari, la rinuncia abdicativa comporterebbe l’acquisto dell’immobile rinunciato da parte dello Stato (dovendo lo stesso sostenerne tutti i relativi oneri).
Secondo la tesi favorevole, invece, la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è ammissibile perché:
- rientra tra i poteri che il proprietario dell’immobile ha diritto ad esercitare sullo stesso, anche nel caso in cui l’unico motivo che lo spinga a rinunciare alla proprietà sia la volontà di sottrarsi dal futuro pagamento degli oneri relativi al mantenimento del bene.
- deve essere considerata come un atto essenzialmente unilaterale la cui funzione è solo quella di dismettere il diritto, senza alcun interesse circa la destinazione del bene e l’eventuale acquisto da parte di un altro soggetto.
Tale dibattito trova soluzione solo con la recente sentenza n° 23093 dell’11 agosto 2025 con cui le Sezioni unite civili della Cassazione hanno dichiarato l’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare evidenziandone come funzione tipica quella di dismettere il diritto; la rinuncia alla proprietà immobiliare è da considerarsi dunque come esercizio della facoltà di disporre della cosa (riconosciuta dall’Art. 832 del Codice civile).
IN COSA CONSISTE E QUALI EFFETTI PRODUCE LA RINUNCIA ABDICATIVA ALLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE?
La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale e non recettizio che deve essere redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata; è dunque fondamentale rivolgersi al notaio per la stipula dell’atto.
Gli effetti della rinuncia abdicativa alla proprietà variano in base alla presenza o meno di altri comproprietari assieme al soggetto rinunciante:
- In caso di rinuncia alla proprietà dell’immobile da parte di uno dei comproprietari si produrrà quale effetto l’espansione proporzionale delle altre quote di comproprietà. Prima della sentenza delle Sezioni unite della Cassazione un argomento per opporsi alla rinuncia abdicativa era il rischio di pretese risarcitorie avanzate da parte degli altri comproprietari (a causa dell’aumento proporzionale degli oneri di mantenimento del bene). Con la pronuncia n° 23093 la Cassazione evidenzia come il comproprietario esercitando un proprio diritto (quello di rinunciare alla proprietà) per definizione non provoca danno ingiusto e di conseguenza non si avrà alcun danno risarcibile; inoltre, al comproprietario accresciuto, viene in egual modo riconosciuta la facoltà di rinunciare al diritto di comproprietà nel caso in cui la situazione che si sia realizzata non sia di suo gradimento.
- In caso invece di rinuncia alla proprietà dell’immobile da parte dell’unico proprietario si avrà acquisto a titolo originario dello stesso da parte dello Stato. L’acquisto dell’immobile da parte dello Stato non comporta l’estinzione di ipoteche o diritti reali di godimento che siano stati istituiti dal proprietario prima dell’atto di rinuncia; se il proprietario è gravato da debiti l’atto di rinuncia non ne comporta l’estinzione.
Le Sezioni unite sottolineano inoltre come, dal punto di vista della responsabilità, in caso di eventuali danni anteriori all’atto di rinuncia risponde chi ha rinunciato.
NUOVI LIMITI ALLA RINUNCIA ABDICATIVA ALLA PROPRIETA’:
L’entrata in vigore della legge di bilancio n° 199 del 30 dicembre 2025 ha introdotto un importante limite alla rinuncia abdicativa prevedendo l’obbligo da parte del rinunciante di allegare all’atto di rinuncia la documentazione attestante la conformità urbanistica, ambientale e sismica dell’immobile. Obiettivo della norma è quello di garantire l’acquisto da parte dello Stato solamente di immobili che siano regolari limitando così le esternalità negative conseguenti all’acquisizione di immobili che presentino delle irregolarità (di conseguenza tale disciplina si applica solo nei casi in cui l’atto di rinuncia determina l’acquisto della proprietà dei beni vacanti a favore dello Stato).
L’atto di rinuncia alla proprietà risulterà essere nullo qualora non sia correlato dalla documentazione tecnica quale:
- conformità urbanistica che attesti l’assenza di abusi insanabili o gravi difformità;
- conformità catastale che attesti la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati depositati in catasto;
- conformità ambientale e sismica che attesti che il bene non sia fonte di rischi ambientali o strutturali per i quali si renderebbero necessari interventi da parte dello Stato.
IN CONCLUSIONE:
La norma citata, pur chiara nel suo intento, risulta tuttavia incerta nei confini anche perché le allegazioni richieste non trovano corrispondenza in altre ipotesi di legge o anche solo nella prassi. Al momento pertanto, in attesa di ulteriori sviluppi normativi e/o giurisprudenziali, dal 1° gennaio 2026 la rinuncia alla proprietà (e non quella alla comproprietà) risulta essere particolarmente difficoltosa.